헷갈리던 개념정리 - 연대보증, 채무인수, 자금보충, 책임준공
PF사업을 검토하다보면, 신용보강을 위해서 시행사의 채무인수, 시공사 책임준공, 자금보충 등 여러가지 용어가 등장하는데, 실제로 이 용어들이 어떤 효과가 있는지 헷갈릴 때가 많다(나만 그렇겠지만)
그래서 하나씩 정리해보고자 한다.
1. 연대보증 - Joint Guarantee
- 주채무자와 연대보증인이 채무에 대해 "동등한" 책임을 짐.
- 채권자는 주채무자, 연대보증인 모두에게 채무이행 요구 가능.
- 연대보증인은 주채무자와 동일한 조건으로 채무 이행해야 함.
- 주채무자가 채무이행하지 않을 시, 연대보증인이 대신 이행해야 함.
▶ 개발사업에서는 시공사가 차주의 PF대출채무에 대하여 연대하여 채무를 부담하는 약정.
많은 사람들이 망하는 이유. 보증 잘못 서서 망했다고 하는 경우들을 생각해보면 이해하기 편하다.
A가 B에게 100원을 차용해줄 때, B의 신용도가 부족해서 C를 연대보증 세웠다면
추후 B가 채무를 이행하지 못하게 되었을 시 A는 C에게도 100원의 상환을 요구할 수 있다.
2. 채무인수 - Debt Assumption
- 새로운 당사자가 기존의 채무를 인수하는 것
- 기존 채무자는 채무로부터 "면책"되고, 새로운 채무자가 채무를 이행해야 함.
- 채무인수는 기존 채무자와 새로운 채무자, 그리고 채권자 간 합의 필요.
- 채무인수 후에는 새로운 채무자만이 채무이행책임을 지게 됨.
- 실제로는 중첩적(병존적)채무인수가 주로 활용되고 있음.
▶ 개발사업에서는 사업 및 대출약정상 기한이익상실사유가 발생하거나, 차주가 채무변제기에 채무를 불이행하는 경우 채무인수인이 해당 채무 인수.
위에 예시와 같은 상황에서 C가 B의 채무인수를 했다면 B는 더이상 100원을 상환할 이유가 없다.
3. 자금보충
- 채무자가 채무이행을 할 수 없는 경우, 제3자가 부족한 자금을 보충하여 채무 이행하는 것.
- 자금보충자가 채무이행시 주채무자에 대한 구상권을 가짐.
- 주로 건설사업이나 프로젝트파이낸싱에서 사용되는 개념.
▶ 후분양 사업장이나, 공사비 자재값 상승 등으로 인한 공사비 상승 시 부족해지는 자금을 조달할 것을 약속하는 것.
4. 책임준공
- 주로 시공사에서 확약하는 개념으로, 천재지변, 내란 등 불가피한 사유를 제외하고는 정해진 기간 내에 프로젝트 준공까지 해내겠다는 약속.(근데 제대로 지키는시공사 보기가 힘들다)
4-1. 신탁사 책임준공확약부담부 관리형토지신탁
- 관리형토지신탁 구조에서 우선수익자(주로 대주단)이 대출원리금 상환안정성을 위해 시공사의 책임준공확약을 요구하는데, 여기에 추가적으로 시공사가 부도, 파산 등의 이유로 기한 내에 책임준공을 이행하지 못할 시, 신탁사에서 책임지고 사업의 준공까지 진행시키는, 신용보강이 한겹 더해진 부동산개발방식.
정리해보자면,
연대보증은 주채무자와 연대보증인이 동등한 책임을 지는 것.
채무인수는 새로운 당사자가 기존 채무를 인수하는 것.
위의 개념을 정리해보자면
| 구분 | 연대보증 | 채무인수 | 자금보충 | 책임준공 |
| 책임 주체 | 주채무자 + 연대보증인 | 새로운 채무자 | 자금보충을 확약한 자 | 책임준공을 확약한 자 (주로 시공사) |
| 채권자의 권리 (채무이행요구) |
주채무자와 연대보증인 모두에게 | 새로운 채무자에게만 | 확약한 자에게 | 확약한 자에게 |
| 채무 이행 방식 | 주채무자와 동일한 조건 | 새로운 채무자가 단독으로 이행 | 부족 자금 조달 | 공사를 완성(준공) |
| 기존 채무자의 책임 | 변동 없음 | 변동 없음 | 변동 없음 | |
| 필요 조건 | 주채무자와 연대보증인의 동의 | 기존 채무자, 새로운 채무자, 채권자간의 합의 | 채권자, 자금보충자 간 합의 | 책임준공자와 채권자간의 합의 |
하지만, 최근 개발사업에서는
연대보증과 채무인수 개념은 사실상 차이가 무의미하다.
| 구분 | 연대보증 | 채무인수 |
| 부종성 배제 | O | O |
| 최고·검색항변권 | O | X (PF에서는 O) |
우선수익자(주로 대주단)가 대출채권의 상환안정성(대출금액 회수를 위해) 확보를 위해(채권 안정성을 확보하기 위하여) 연대보증과 채무인수에 모두 부종성과 최고·검색항변권을 배제하는 조건이 삽입되어있 때문이다.
민법 제430조(목적, 형태상의 부종성) : 보증인의 부담이 주채무의 목적이나 형태보다 중한 때에는 주 채무의 한도로 감축한다.
민법 제437조(보증인의 최고, 검색의 항변) : 채권자가 보증인에게 채무의 이행을 청구한 때에는 보증인은 주채무자의 변제자력이 있는 사실 및 그 집행이 용이할 것을 증명하여 먼저 주채무자에게 청구할 것과 그 재산에 대하여 집행할 것을 항변할 수 있다. 그러나 보증인이 주채무자와 연대하여 채무를 부담(연대보증 시)한 때에는 그러하지 아니하다.
갑자기 어려운 말이 나왔는데, 쉽게생각하면
부종성 : 주채무자 채무가 100억인데 연대보증인에게 130억을 청구할 순 없다. "왜 대출금액이 100억인데 130억 갚으래? 난 못해!"
최고·검색항변권 : 주채무자에게 돈이있는걸 아는 연대보증인이 주채무자가 배 째! 난 안줘! 한다고 하더라도 쟤네집 침대밑에 10억 있으니깐 그거부터 집행하고!! 전 다음에할게요!!
최초 대출채무가 무효되거나, 감축되는 경우가 있다고 하더라도 기존 약정상의 대출채무를 부담하도록 구성하는 부종성배제가 동일하게 적용되고있고, 채무인수는 주채무자의 변제자력이 있을 경우 해당 채무를 주채무자에게 청구할것을 항변할수 있는 권리인 최고·검색항변권을 가질 수 있으나, 계약서상으로 이러한 권리를 명시적으로 배제한다.
그렇다면, 이러한 신용보강의 형태가 실질적 의미가 있을까?
이건 다음에 다시 다뤄보기로..